Immobilien Rendite
Eine Vielzahl von Menschen investiert in Immobilien, wie Wohnungen oder Häuser. In den Ballungszentren steigen die Wohn- und Hauspreise. Deshalb sollten vor dem Kauf eines Objektes die Renditemöglichkeiten abgeschätzt werden. Dabei gibt es verschiedene Kennzahlen, wenn die Rendite von Immobilien berechnet wird.
Wie berechnet sich die Rendite?
Bei der Rendite einer Immobilie sollte zunächst die Bedeutung des Begriffs geklärt werden, Eine solche Rendite ist grundsätzlich der Jahresertrag einer Geldanlage (in diesem Fall die Geldanlage in eine Immobilie) in Prozent. Wenn es sich bei einer Investition in eine Immobilie um eine reine Kapitalanlage handelt, so zählen hier die Mietrendite aus der Vermietung der Immobilie sowie die Eigenkapitalrendite als wichtige Kennzahlen. Eine Immobilie mit hohem Cashflow hat dann natürlich meist auch eine höhere Rendite.
Die Mietrendite wird hier als Brutto – und Nettomietrendite errechnet.
Die Bruttomietrendite
Mit Hilfe der Bruttomietrendite wird die Höhe der Verzinsung einer Immobilie vor dem Abzug sämtlicher Nebenkosten angezeigt. Häufig ist die Bruttomietrendite auch ein Indikator für die Kaufentscheidung von einer Immobilie. Dabei sollte jedoch ein solches Ergebnis immer ins Verhältnis zu den in dem örtlichen Gebiet zu erzielenden Bruttomietrenditen gesetzt werden.
Hierzu ein Berechnungsbeispiel. Eine Wohnung kostet 250.000 Euro. Die Kaltmiete liegt bei 8 Euro pro Quadratmeter und somit bei 3,84 Prozent im Jahr.
Somit fließen dem Vermieter im Monat 800 Euro Kaltmiete zu. Hochgerechnet auf ein Jahr sind das 9.600 Euro. Wenn man das auf den Kaufpreis von 250.000 Euro bezieht, erreicht man hier eine Rendite von 3,84 Prozent (9.600 Euro x 100/ 250.000 Euro).
Nettomietrendite
Bei der Nettomietrendite werden im Unterschied zu Bruttomietrendite bestimmte Kosten mit berücksichtigt. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer, die Kaufnebenkosten und die Grundbucheintragungs- und Notarkosten. Diese machen in der Regel 5 bis 8 Prozent des Kaufpreises aus. Sollten Maklergebühren entstanden sein, so sollten diese dort auch mit ein fliesen.
Bei den Einnahmen (also der Miete) sind bei der Nettomietrendite weitere Kosten abzuziehen, um dann von der Bruttomiet- auf die Nettomietrendite zu kommen. Dazu gehören die Gebühren für die Hausverwaltung, die Instandhaltungsrücklage, das Leerstandsrisko sowie Rücklagen für kleinere Reparaturen.
Die Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite gibt an, wie hoch die Jahreserträge für das für die Immobilienfinanzierung eingesetzte Eigenkapital ausfallen. Dabei fließen hier bei der Berechnung der Rendite die Erwerbsnebenkosten, die nicht abzugsfähigen Verwaltungskosten sowie die Rücklagen ein. Ebenfalls gehören hier auch die Finanzierungskosten, wie zum Beispiel die jährlichen Zinszahlungen sowie Steuern mit dazu. Dabei ist dann ein hoher Fremdkapitalanteil zwar riskanter, kann jedoch zu einer höheren Eigenkapitalrendite führen.
Hierzu ein Berechnungsbeispiel. Der Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten für eine Immobilie liegt bei 350.000 Euro und die Jahresnettokaltmiete beträgt 12.000 Euro. Die jährlichen Rücklagen, Verwaltungskosten und nicht umlegbaren Nebenkosten betragen 1.200 Euro und der Zinssatz für das Immobiliendarlehen beträgt 1 Prozent.
Sol liegt dann die Eigenkapitalrendite bei 70 Prozent Fremdkapital (245.000 Euro) und Eigenkapital 105.000 Euro hier bei 8 Prozent (12.000 Euro – 1.200 Euro – 2.450 Euro = 8.350 Euro) x 100/Eigenkapital 105.000 = 7,95 hochgerechnet 8 Prozent.
Welche Rendite sollte angestrebt werden?
Grundsätzlich gilt, dass hier eine jährliche Bruttomietrendite von oberhalb von 4 Prozent als eine vernünftige Rendite angestrebt werden sollte. Das wird jedoch bei den steigenden Immobilienpreisen immer schwieriger.
